Tapu iptali ve tescili davası; taşınmaz üzerindeki gerçek hak durumu ile tapu sicilinde görülen hak durumunun birbiriyle ötüşmesi amacını taşıyan hukuki mekanizmadır. Bu dava ile korunan hukuki yarar ayni hak zararının giderimidir. İlgili yazımızda gerçek malik veyahut sınırlı ayni hak sahibi ile tapu sicilinde kayıtlı olan kişinin farklı olması durumunda dava yolu ile sicilin düzeltilmesi ve tescile zorlama durumunu inceleyeceğiz.
2-Davaya taraf olabilecek kişiler
TMK md. 1025’e göre ; Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesi davası açabilir. Dolayısıyla bu
davayı açabilecek kişiler, doğrudan doğruya ayni hakları zedelenen kişiler olabileceği gibi dolaylı olarak yolsuz tescilden zarar gören ayni hak sahiplerini de kapsamaktadır.
Paylı mülkiyette paydaşlar veya el birliği mülkiyetinde ortaklar bu davayı hep birlikte açma hakkına sahiptirler. Davalı ise lehine yolsuz tescilde bulunulan ve tapu kaydında taşınmazın maliki olarak kaydedilen kişidir. Tapu iptal ve tescili davası yolsuz tescil yapılan kişiye açılabileceği gibi onun külli haleflerine yani mirasçılarına karşı da açılabilir.
Ek olarak aynı taşınmaz üzerinde tapu sicilinde kayıtlı üçüncü bir kişiye ait ayni veya şahsi bir hakkın da sicilden kaldırılması isteniyorsa üçüncü kişiye de bu talebin iletilmesi gerekmektedir.
3- Yolsuz Tescil durumu
Tapu siciline egemen olan ilke sebebe bağlılık ilkesidir. Bu ilke ve TMK md.1025 doğrultusunda, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Sicilin yolsuz olduğu
durumlarda şeklen bir sicil kaydı olmakla beraber adına tescil gerçekleştirilen şahıs gerçek hak sahibi olmamaktadır.
Yolsuz tescil temel olarak iki şekilde ortaya çıkmaktadır. Birinci durumda tescil doğduğu andaki sakatlıktan dolayı gerçekleştiği andan itibaren yolsuzudur.
Örnek olarak borçlandırıcı işlemin şekle aykırılık veyahut ehliyetsizlik nedeniyle geçersiz olması durumunda bu geçersizlik tasarruf işlemini etkiler ve şekle aykırı sözleşme nedeni ile yapılmış olan tescil işlemi doğduğu andan
itibaren geçersiz hale gelir.
İkinci durum ise tescilin gerçek hak durumuna uygun olmasına rağmen sonradan ortaya çıkan bir sebeple yolsuzlaşmış olmasıdır. Bu durumda tescilin başlangıçta geçerli olmasına rağmen tapuda hak sahibi görünen kişi ile gerçek hak sahibi arasında çıkmış olan husumet sonucu tescil sonradan yolsuz hale gelmektedir.Tapu sicilindeki yolsuzluk çeşitli sebeplerden meydana gelebileceği gibi uygulamada yolsuz tescil nedeni ile sıklıkla karşılaşılan tapu iptal ve tescili davası örneklerini şu şekilde listelemek mümkündür;
Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
Davranışlarının, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırt edebilme kudreti bulunmayan bir kimsenin kendi iradesi ile hak kurabilme, borç ve yükümlülük altına girebilme ehliyetinden söz edilemez (1). TMK md.9 gereği fiil ehliyetine sahip olmayan kimse borç altına giremez. Bu hususta tapuda taşınmazın devrini yapan herkesin devir anında fiil ehliyetine yani temyiz kudretine ve ayırt etme gücüne sahip olması gerektiği son derece açıktır.
Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında dikkat edilmesi gereken hususlar öncelikle ; tarafların göstermiş olduğu tüm delillerin toplanması, tanıkların toplanan deliller açısından açıklayıcı, somut ve doyurucu
beyanlarda bulunması, ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ilişkin tüm tıbbi belgeler dava dosyasına getirilerek incelenmesi ve ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ait doktor raporları, hasta gözlem (müşahede) kağıtları, reçeteler, film grafiklerinin tamamı getirmesi gerekmektedir. Ayrıca Ehliyetsizlik ve temyiz kudretinin yokluğu; yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk gibi salt biyolojik nedenlere değil, aynı zamanda bilinç, idrak, irade gibi psikolojik unsurlara da bağlı olduğundan, akıl hastalığı, akıl zayıflığı gibi biyolojik ve buna bağlı psikolojik nedenlerin belirlenmesi ve kişinin işlem yapmaya ehliyetli olup olmadığına dair bilimsel tıbbi bir rapor alınmalıdır (2).
1-Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 7.11.2019 tarih ve 2016/10224 E.,2019/5729 K. sayılı ilamı “…Ne var ki; dayanılan
nedenlerden birinin ehliyetsizlik olması halinde kamu düzeniyle ilgili bulunması ve ehliyetsizliğin saptanması halinde öteki
nedenlerin incelenme gereğinin ortadan kalkacağı hususları dikkate alındığında öncelikle bu neden üzerinde durulması
gerektiği kuşkusuzdur. Bilindiği üzere; davranışlarının, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme,
değerlendirebilme ve ayırt edebilme kudreti (gücü) bulunmayan bir kimsenin kendi iradesi ile hak kurabilme, borç
(yükümlülük) altına girebilme ehliyetinden söz edilemez. Nitekim 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun (TMK) “fiil ehliyetine
sahip olan kimse, kendi fiilleriyle hak edinebilir ve borç altına girebilir” biçimindeki 9. Maddesi, şahsın hak elde
edebilmesini, borç (yükümlülük) altına girebilmesini, fiil ehliyetine bağlanmış, 10. maddesi de, fiil ehliyetinin başlıca koşulu
olarak ayırtım gücü ile ergin (reşit) olmayı kabul ederek “ayırt etme gücüne sahip ve kısıtlı olmayan bir ergin kişinin fiil
ehliyeti vardır.” hükmünü getirmiştir. “Ayırtım gücü” eylem ve işlev ehliyeti olarak da tarif edilerek, aynı yasanın 13.
maddesinde “yaşının küçüklüğü yüzünden veya akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk ya da bunlara benzer sebeplerden
biriyle akla uygun biçimde davranma yeteneğinden yoksun olmayan herkes bu kanuna göre ayırt etme gücüne sahiptir.”
denmek suretiyle açıklanmış, ayrıca ayırtım gücünü ortadan kaldıran önemli nedenlerden bazılarına değinilmiştir.
Önemlerinden dolayı bu ilkeler, söz konusu yasa ile öteki yasaların çeşitli hükümlerinde de yer almışlardır. Hemen
belirtmek gerekir ki, TMK’ nun 15. maddesinde de ifade edildiği üzere, ayırtım gücü bulunmayan kimsenin geçerli bir
iradesinin bulunmaması nedeniyle, kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, yapacağı işlemlere sonuç
bağlanamayacağından, karşı tarafın iyiniyetli olması o işlemi geçerli kılmaz. Bu ilke 11.06.1941 tarih 4/21 sayılı Yargıtay
İçtihadı Birleştirme Kararında da aynen benimsenmiştir…”
Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle tapu iptal ve tescil
davası,
Muris muvazaasında miras bırakan, mirasçılardan ve dahi terekeden mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışladığı taşınmazını, görünüşteki sözleşmede satış sözleşmesi gibi göstererek temlik etmektedir. Görünüşteki satış sözleşmesi tarafların gerçek iradelerine uymadığı takdirde, kural olarak gizli sözleşmenin şekil koşullarından yoksun bulunmasından dolayı bu tür sözleşmelere dayalı bir temlikin de muvaaza ile bağlantılı olduğunun ileri sürülmesi her zaman mümkündür ve tüm mirasçılar, resmi sözleşmenin muvaaza nedeniyle geçersizliğinin tespiti ile tapu kaydının iptalini isteyebilirler
(3). Önemli olan husus tarafların gerçekleştirdikleri sözleşmede asıl amaçlarının ne olduğunun saptanmasıdır. Yerleşik Yargıtay İçtihatları uyarınca miras bırakanın asıl iradesi belirlenirken; ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimleri, olayların olağan akışı, miras bırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul bir
nedeninin bulunup bulunmadığı, davalı yanın alış gücünün olup olmadığı satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark dikkate alınmalıdır. Avukat Efekan Efe iletişime hemen geçebilirsiniz.
(4). Muris muvazaasına dayalı açılan tapu iptal ve tescil davalarında, muvaazanın gerçekleşip gerçekleşmediği hususunu hakim her somut olayın özelliğine göre değerlendirerek tespit ve takdir etmektedir. Muvaazası iddiasında bulunan mirasçılar bu iddialarını her türlü delil ile ispatlayabilirler.
2-Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin, 29.11.2017 tarih ve 2017/4770 E., 2017/6888 K. sayılı ilamı “Bu durumda, tarafların
gösterecekleri, tüm delillerin toplanılması tanıklardan bu yönde açıklayıcı, doyurucu somut bilgiler alınması, varsa ehliyetsiz
olduğu iddia edilen kişiye ait doktor raporları, hasta gözlem ( müşahede ) kağıtları, film grafilerinin eksiksiz getirtilmesi
zorunludur. Bunun yanında, her ne kadar 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun ( HMK ) 282. maddesinde belirtildiği
gibi bilirkişinin “oy ve görüşü” hakimi bağlamaz ise de, temyiz kudretinin yokluğu, yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl
zayıflığı, sarhoşluk gibi salt biyolojik nedenlere değil, aynı zamanda bilinç, idrak, irade gibi psikolojik unsurlara da bağlı
olduğundan, akıl hastalığı, akıl zayıflığı gibi biyolojik ve buna bağlı psikolojik nedenlerin belirlenmesi, çok zaman hakimlik
mesleğinin dışında özel ve teknik bilgi gerektirmektedir.”
3-Doç. Dr. Murat TOPUZ- Yargıtay Kararları Işığında Muris Muvazaasının Varlığını Gösteren Emareler
4- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2014/14061, K. 2016/9522, T. 18.10.2016 tarihli kararı: “her ne kadar akitte gösterilen
bedel akit tarihindeki gerçek bedelden düşük ise de, salt bedeller arasındaki oransızlığın tek başına muvazaanın delili
olamayacağı açıktır.” Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2014/13254, K. 2016/9518, 18.10.2016 tarihli kararı: “miras bırakanın
ölümü ile geriye 3 farklı bağımsız bölüm ile bir miktar paranın kaldığı, bunlarında 17.09.2009 tarihli miras taksim
sözleşmesi ile taraflar arasında paylaşıldığı, öte yandan tanık anlatımlarına göre murisin bakımı ile davalı ve eşinin
ilgilendiği, hastalığı ve ameliyatı sebebi ile birçok masraf yapıldığı, bütün masraflara davalın ve ailesinin katlandığı
anlaşılmaktadır. bu tür uyuşmazlıkların sağlıklı, adil ve doğru bir çözüme ulaştırılabilmesi, davalıya yapılan temlikin gerçek
yönünün diğer bir söyleyişle miras bırakanın asıl irade ve amacının duraksamaya yer bırakmayacak biçimde ortaya
çıkarılmasına bağlıdır. Bir iç sorun olan ve gizlenen gerçek irade ve amacın tespiti ve aydınlığa kavuşturulması genellikle
zor olduğundan bu yöndeki delillerin eksiksiz toplanılması yanında birlikte ve doğru şekilde değerlendirilmesi de büyük önem
taşımaktadır. Bunun için de ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimleri, olayların olağan akışı, miras
bırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, davalı yanın alım gücünün olup olmadığı,
satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark, taraflar ile miras bırakan arasındaki beşeri ilişki gibi
olgulardan yararlanılmasında zorunluluk vardır. Öte yandan; satışa konu edilen bir malın devrinin belirli bir semen
karşılığında olacağı kuşkusuzdur. Semenin bir başka ifade ile malın bedelinin ise mutlaka para olması şart olmayıp belirli
bir hizmet veya bir emekte olabileceği kabul edilmelidir. Esasen yukarıda da değinildiği üzere muris muvazaası hukuksal
nedenine dayalı olarak açılan davaların hukuki dayanağını teşkil eden 01/04/1974 tarih ve ½ sayılı İçtihadı Birleştirme
Kararında miras bırakanın gerçek iradesinin mirasçıdan mal kaçırma amaçlı olması halinde uygulanabilirliğinin kabulü
gerekir. Başka taşınmazları ve bir miktar parası olan miras bırakanın ölümünden sonra miras taksim sözleşmesi ile taşınır-
taşınmaz malların paylaşıldığı, dava konusu taşınmazın
İrade sakatlığı nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
İrade sakatlıkları TBK m.30-39 arasında düzenlenmekte olup sözleşme kurulma aşamalarında tarafların hata, hile, korkutma durumları ile iradelerinin bozulması ve sözleşmenin sakatlanan irade neticesinde kurulması sonucu söz konusu olmaktadır. İrade sakatlığı sebebi ile tapuda bir temlik işlemi gerçekleştirilmiş ise tapu sicilinin düzeltilmesi davası açılması mümkündür.
Yargıtay 1. HD. 2016/8343 E. 2019/2469 K. Ve 08.04.2019 T. ” ..bedelin
tapuda işlem sırasında ödeneceğinin kararlaştırıldığı, tapuya işlem için
gidilirken davalının eşinin satış bedelini kendisinde olduğunu söyleyerek intikal
işleminin gerçekleştiği, işlem sonrası satış bedelinin ödeneceğini söylendiği
ancak ödemediğinin tanık anlatılmalarıyla tespit edildiği davacının hileli
davranışlarla aldatıldığından taşınmazın bedelini almadan temlik ettiği, akdin
yapıldığı odanın kamera kayıtlarında davalının semeni ödediğinin görülmediği,
akit tanıklarının da semenin ödenmediğini beyan ettikleri, her ne kadar davalı
tarafından satış bedelinin ödendiği belirtmiş ise de, bunun yazılı bir belge ile
kanıtlanamadığı anlaşılmaktadır….Hemen belirtilmelidir ki, satış bedeli
(semen) satışın asli unsurlarından birisidir. Semen ödeneceği düşüncesi
uyandırılarak taşınmazın mülkiyetinin naklinin sağlanması ve ondan sonra
semenin ödenmemiş olması yukarıda değinilen ilkeler gözetildiğinde iradeyi
fesada uğratan sebeplerin gerçekleştiğinin kabulünü gerektirir……Oysa somut
olayda; bedelin ileri tarihlerde ödeneceğine dair taraflar arasında bir anlaşma
bulunmamakta, hemen ödeneceği yönünde davacıda bir kanı uyandırılarak kayıt
maliki bir oldu bittiye getirilerek temlikin sağlandığı görülmektedir. Öyleyse,
davacının hileye maruz bırakılmadığını söyleyebilme olanağı yoktur. “
Vekalet görevinin (vekillik yetkisinin) kötüye kullanılması nedeniyle
tapu iptal ve tescil davası,
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu
kaydının iptaline dair 2011/8806 E., 2011/ 10610 K. sayılı ve 20.10.2011 tarihli
kararı:“…taşınmazın satışının vekil aracılığıyla yapıldığı, vekil N.’nin
01.03.1994 tarih 2890 yevmiye numaralı vekaletnamede taşınmaz satışına dair
bir yetkisinin bulunmadığı yapılan temlik işlemine de davacının bir icazeti
bulunmadığı gözetildiğinde böylesi bir vekaletnamenin taşınmaz mülkiyetinin
naklini sağlamayacağı…”
temlikinde ise miras bırakanın gerçek irade ve amacının diğer mirasçılardan mal kaçırma olmadığı, davalının kendisi ve eşi
ile ilgilenmesi, maddi ve manevi destekte bulunmasından duyduğu minnet sonucu devri yaptığının kabulü gerekir.”
Paylı mülkiyette yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil
davası
Ön alım hakkı sözleşmeden doğan önalım hakkı ve kanundan doğan ön alım hakkı olmak üzere ayrışmaktadır. Kanundan doğan önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye
satması durumunda diğer her bir paydaşın aynı şartlar ile o payın alıcısı olma hakkını veren yenilik doğurucu haktır.
Yasal ön alım hakkının dava yolu ile kullanılması, payın mülkiyetinin bedeli karşılığında ön alım hakkı sahibine geçirilmesine yöneliktir. Ön alım hakkı sahibi, payın mülkiyetinin kendisine geçirilmesine (adına tescile) karar
verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirtilen süre içinde ve belirtilen yere nakden yatırmakla yükümlüdür
(5). TMK m. 733 yasal ön alım hakkı kullanımının , yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi ardından bildirim tarihinden itibaren üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle son bulacağı hususunu düzenlemektedir. Madde hükmünden de açıkça anlaşılacağı üzere ön alım hakkının kullanımı hak düşürücü sürelere tabidir. Üç aylık hak düşürücü süre alıcı veya satıcının noter bildirimi ile diğer paydaşlara bildirimde bulunmadığı sürece başlamayacaktır (6). Ancak bildirim gerçekleşmemiş olsa dahi satışın üzerinden iki yıl geçmekle paydaşların satımı gerçekleşen paya ilişkin ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescili davası açma hakkı son bulur.
Tapu iptal ve tescili davalarına örnek olabilecek diğer durumlar ;
İmar uygulamasından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davası, Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası
5-Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman Prof. Dr. Özer Seliçi Prof. Dr. Saibe Oktay Özdemir- Eşya Hukuku, syf. 560
6- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’ nun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E, 470 K. “Kısacası, yasal önalım hakkının
kullanılması için gerekli sürenin başlaması konusunda bu yasal değişiklikten sonra geçerli olan kural; “öğrenme” olgusu değil “bildirim” olgusunun söz konusu olmasıdır. Bu bildirim de herhangi bir bildirim değil, noter vasıtasıyla yapılacak bildirimdir.
Madde metninde “bildirilir” şeklinde kullanılan ifade kesinlik taşıdığı gibi, sürenin “bildirimden” başlayacağı da
devamı fıkrada açıkça ve kesin olarak ifade edilmiştir. Bu açık düzenleme karşısında süre mutlaka bildirimden itibaren başlayacağından bildirim yapılmamışsa hak sahibinin satışı öğrendiği ileri sürülerek hak düşürücü sürenin başlatılması ve hak düşümü sonucunu doğurması olanaklı değildir.
Eş söyleyişle; yasal önalım hakkının kullanılması için öngörülen üç aylık hak düşürücü süre, satışın, önalım hakkı sahibine alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Önalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz.”
4-Tapu İptali ve Tescili Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
HMK md. 12 gereğince taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Görevli mahkeme ise uyuşmazlığın niteliğine göre
değişiklik gösterecektir. Tüketici işlemi sonucunda taşınmazı devir borcu doğmuş ise Tüketici Mahkemeleri; muris muvazası, aile konutu, ehliyetsizlik gibi nedenler dolayısıyla tapu iptali ve tescili davası açılıyor ise Asliye Hukuk
Mahkemeleri görevli olacaktır.
5- Zamanaşımı
Yukarıda açıklanan ayrık durumlar hariç olmak üzere; tapu iptal ve tescili davası temelinde ayni hakka dayanması sebebiyle herhangi bir zamanaşımına ya da hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak her ne kadar yolsuz sicil kaydı varlığını sürdürdüğü müddetçe bu dava açılabilir ise de TMK md. 1023’ten doğan tapu siciline güven neticesinde iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı tehlike arz etmektedir. Ek olarak TMK md. 712 kaynaklı olağan zamanaşımı ile mülkiyet kazanımı da 10 yıllık bir zaman sınırı çizmektedir.
6-Tapu İptal Ve Tescili Davalarında 3. Kişi Durumu
TMK md.1023’e göre tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Böylelikle sicildeki yolsuz tescile güvenerek iyi niyetle ayni hak kazanan üçüncü kişilerin bu kazanımı korunacağından gerçek hak sahibinin hakkı sona erecek ve zarara uğramasına neden olacaktır. Her ne kadar TMK m.1025 gereğince yolsuz tescil durumunda ayni hakkı zedelenen kimselerin tapu kaydını düzeltme davası açma hakkı var ise de tapu iptali davası açılmadan önce iyiniyetli üçüncü kişi ilgili
taşınmaz üzerinde bir kazanım gerçekleştirdiyse, üçüncü kişinin bu kazanımı saklıdır.
